Oltre la proprietà: gli altri diritti reali. Usufrutto, uso e abitazione

I diritti reali sono una categoria di diritti patrimoniali caratterizzati dal potere immediato del titolare sulla cosa.

Nell’ambito dei diritti reali si distingue tra ius in re propria (proprietà) e iura in re aliena (diritti reali gravanti su un bene di proprietà altrui), i quali sono solitamente destinati a convivere con la proprietà, comprimendola.

Oltre al più comune “diritto di proprietà”, altri diritti reali previsti dal nostro ordinamento sono il diritto di usufrutto, di uso e di abitazione.

Vediamone le differenze.

L’usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). L’usufruttuario può trarre dalla cosa tutte le utilità che ne può trarre il proprietario ma ha una durata temporanea, con la distinzione che:

• se costituito a favore di una persona fisica s’intende per tutta la durata della vita dell’usufruttuario e la morte di questo determina l’estinzione del diritto anche qualora il termine finale eventualmente previsto non fosse ancora scaduto;
• se costituito a favore di una persona giuridica o ente non personificato, la durata dell’usufrutto non può essere superiore ai 30 anni (art. 979 c.c.).

Oggetto dell’usufrutto è qualunque specie di bene mobile ed immobile; beni deteriorabili (ma inconsumabili – vettura, vestiti, ecc.). In tal caso l’usufruttuario può servirsene secondo l’uso a cui sono destinati ed alla fine dell’usufrutto deve restituirli nello stato in cui si trovano (art. 996 c.c.).

Non possono essere oggetto di usufrutto i beni (corporali) consumabili, i quali se utilizzati perdono la loro individualità o escono dalla disponibilità del soggetto che li impiega: questi ultimi, infatti, non potrebbero essere restituiti al proprietario alla cessazione dell’usufrutto.

Modi di acquisto:

• Legge (usufrutto legale – es. quello dei genitori sui beni del figlio minore – artt. 324 e ss. c.c.)
• Volontà: contratto (oneroso o gratuito), testamento, promessa al pubblico, donazione obnuziale. In caso di atti inter vivos con oggetto beni immobili l’atto deve avere la forma scritta ab sustantiam (art. 1350, co. 2 c.c.) ed è soggetto a trascrizione (art. 2643, co. 2 c.c. – sono soggetti a trascrizione l’accettazione di eredità e l’acquisto del legato che importino acquisto di usufrutto sui beni immobili ex 2648 co. 2 c.c.).
• Usucapione (art. 1158 c.c.); sui beni mobili non registrati l’acquisto del possesso in buona fede (art. 1153 c.c.).
• Provvedimento del Giudice che può costituire a favore di uno dei coniugi l’usufrutto su parte dei beni spettanti all’altro coniuge a seguito della divisione dei cespiti già in comunione legale (in base alle necessità della prole).

In passato (prima della riforma del diritto di famiglia del 1975) era diffuso tra i modi di acquisto dell’usufrutto l’attribuzione di tale diritto al coniuge superstite in sede di successione mortis causa del coniuge defunto (cd. “usufrutto uxorio”). Oggi al coniuge non spetta più il diritto di usufrutto sulla quota dei beni caduti in successione ma la piena proprietà su una quota degli stessi.

Essendo il diritto reale che comprime maggiormente il diritto di proprietà ha una durata necessariamente limitata e non è trasmissibile agli eredi dell’usufruttuario.

Diritti dell’usufruttuario:

Potere di godimento sul bene (art.981 c.c.) e cioè: 1) Possesso della cosa (art. 982 c.c.); per ottenerlo quando è esercitato da altri si può esercitare l’actio confessoria (detta anche vindicatio usufructus), diretta ad accertare l’esistenza del diritto di usufrutto ed ottenere la condanna del terzo al rilascio del possesso; 2) Acquisto dei frutti naturali e civili della cosa (art. 998 c.c.) (ex art. 821 c.c. si distingue tra frutti civili e frutti naturali, in base al momento in cui ha luogo l’acquisto se appartengono a persona diversa dal proprietario: la proprietà dei frutti naturali si acquista con la separazione, quella dei frutti civili giorno per giorno in ragione della durata del diritto). Spettano all’usufruttuario tutti i frutti separati durante l’usufrutto ed i frutti civili maturati fino al termine dell’usufrutto. Con lo stesso criterio di ripartizione dei frutti si ripartiscono anche le spese necessarie per la loro produzione (art. 1004). 3) Potere di disposizione del diritto di usufrutto (solo per atto inter vivos, art. 980 c.c.); l’usufruttuario può cedere ad altri il proprio diritto di usufrutto e può anche concedere ipoteca sull’usufrutto stesso (art. 2810, co. 1 n. 2 c.c.). In ogni caso la cessione non può danneggiare il nudo proprietario prolungando la compressione del diritto di proprietà; l’usufrutto quindi si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto costitutivo ed in mancanza con la morte non dell’acquirente ma dell’originario usufruttuario. 4) Potere di disposizione del godimento del bene (solo per atto inter vivos, art. 999 c.c.) (può concedere per es. in locazione la cosa). Le locazioni concesse dall’usufruttuario dovrebbero estinguersi quando si estingue l’usufrutto, tuttavia il legislatore ha consentito che le locazioni in corso al momento della cessazione dell’usufrutto possano proseguire per la durata stabilita a condizione che risulti da atto pubblico o da scrittura privata con data certa anteriore, in ogni caso per non oltre 5 anni dalla cessazione dell’usufrutto. Se l’estinzione dell’usufrutto si verifica per effetto della scadenza del termine fissato per la sua durata (termine che il conduttore conosceva al momento della stipula del contratto di locazione), la locazione dura solo per 1 anno dopo la cessazione dell’usufrutto stesso (art. 999 c.c.).

Obblighi dell’usufruttuario: restituire la cosa al termine del suo diritto (art. 1001 c.c.); in caso di loro inadempimento, il nudo proprietario può richiedere il risarcimento del danno.

L’usufruttuario è tenuto inoltre alle spese ed agli oneri relativi alla custodia, manutenzione ordinaria della cosa e alle riparazioni ordinarie (art. 1004 c.c.), imposte, canoni e rendite fondiarie, nonché agli altri pesi che gravano sul reddito (art. 1008 c.c.).

Il nudo proprietario è tenuto alle riparazioni straordinarie, cioè che superano i limiti della conservazione della cosa e delle sue utilità per la durata della vita umana (art. 1005 c.c.).

Estinzione dell’usufrutto (art. 1014 c.c.):

• Scadenza del termine o morte dell’usufruttuario;
• Prescrizione estintiva di 20 anni;
• Consolidazione: riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona; deriva anche dalla rinunzia dell’usufruttuario, che avviene per iscritto se riguarda beni immobili e non richiede l’atto pubblico;
• Perimento totale della cosa;
• Abuso dell’usufruttuario (art. 1015 c.c.);

L’estinzione dell’usufrutto comporta la riespansione della piena proprietà del nudo proprietario.

L’usufruttuario non ha il divieto di miglioramenti ma il diritto di credito dell’usufruttuario per i miglioramenti che sussistano al momento di restituzione della cosa sono limitati nella minor somma tra quanto speso e l’aumento di valore della cosa conseguito per effetto del miglioramento stesso (art. 985 c.c.).

Per le addizioni l’usufruttuario ha il diritto di eliminarle prima della restituzione del bene qualora il suo esercizio non arrechi nocumento alla cosa, tranne nel caso in cui il proprietario non preferisca ritenerle versando all’usufruttuario la minor somma tra quanto speso ed il valore del bene dopo il miglioramento (art. 986 c.c.).

L’uso e l’abitazione sono tipi limitati di usufrutto:

Uso: diritto di servirsi di un bene e se fruttifero di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1021 c.c.); ha in comune con l’usufrutto l’attribuzione al titolare del potere di trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare in conformità alla sua destinazione, ma se ne differenzia in quanto la facoltà di godimento, nel diritto d’uso, non può andare oltre quanto necessario al fabbisogno del titolare e della sua famiglia.

I bisogni dell’usuario e della sua famiglia devono essere intesi come le condizioni necessarie ad assicurare una vita libera e dignitosa; ex co. 2 art. 1021 c.c. tali bisogni devono essere valutati secondo la condizione sociale dell’usuario.

Abitazione: diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (art. 1022 c.c.). L’habitator deve destinare la casa oggetto del suo diritto all’abitazione diretta propria e dei propri familiari con divieto di utilizzarla in altro modo. Differisce dall’usufrutto in quanto la facoltà di godimento è limitata a bisogni del titolare del diritto e della sua famiglia.

Modi di costituzione:

• Volontà dell’uomo (contratto, testamento);
• Legge (art. 540, co. 2 c.c.) in caso di morte del coniuge convivente all’altro sono riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la arredano, se di proprietà del defunto o comuni.

Dato il carattere personale, i diritti di uso e abitazione non si possono cedere né possono essere concessi in locazione o godimento a terzi (art. 1024 c.c.).

Ove nulla di diverso sia previsto si applica la disciplina dell’usufrutto (es. non possono eccedere la vita del titolare e si estinguono con la morte dello stesso; non possono formare oggetto di disposizione testamentaria; alle addizioni si applicano gli artt. 985-986 c.c.).